夫婦で購入した家に住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの負担を決めるにはどうすればよいですか？

夫婦で購入した家に住宅ローンが残っている場合、「家の価値」と「ローン残高」を分けて考えることが大切です。

1. まず決めるべきは「家をどうするか」
– 売却する：家を売って、その代金でローンを返済する方法です。
– 売却代金 ＞ ローン残高：差額は夫婦の共有財産として分ける対象になります。
– 売却代金 ＜ ローン残高（オーバーローン）：売っても借金が残るので、その残りの借金をどう負担するかを話し合います。
– どちらか一方が住み続ける：
– 住み続ける側がローンを払い続けるのが一般的ですが、名義や収入によっては金融機関の承諾が必要です。
– 住宅ローンの名義変更や借り換えができるか、金融機関に確認する必要があります。
– 賃貸に出す：
– 家賃収入でローンを返す方法もありますが、空室リスクや修繕費なども考えたうえで、収支と負担割合を決めます。

2. ローンの名義と返済負担を整理する
– ローン名義が夫婦共有か、どちらか一方かを確認します。
– 連帯債務・連帯保証などの形になっている場合、金融機関から見れば「誰がどれだけ負担するか」は夫婦の話し合いとは別問題で、契約どおりの責任を負うことになります。
– そのため、「実際に誰がいくら払うか」は夫婦間で取り決め、「金融機関との契約上の責任」は別に考える必要があります。

3. 負担割合の決め方の目安
– 家を売却する場合：
– 売却代金でローンを完済し、残ったお金を夫婦で分ける。
– 売却してもローンが残る場合は、その残額を収入やこれまでの負担状況などを考慮して、どの割合で負担するか話し合います。
– 一方が住み続ける場合：
– 住み続ける側がローンを引き継ぐ代わりに、相手に「持分を買い取る（代わりにお金を支払う）」形にすることが多いです。
– 家の時価（査定額）からローン残高を引いた「プラス分」があれば、その半分程度を相手に支払うかどうかを検討します。
– オーバーローンの場合は「財産としての価値はほぼゼロ」と考え、ローン負担をどう分けるかを中心に話し合います。

4. 合意内容は必ず書面に
– 「誰がどのローンを、毎月いくら負担するか」「家をどう処分するか」「名義をどうするか」などを、離婚協議書などの形で書面に残すことが重要です。
– 将来のトラブルを避けるため、日付・署名・押印まで行い、できれば公正証書にしておくと、約束を守られなかったときの対応がしやすくなります。

よくあるトラブルとして、次のようなケースがあります。

1. 「名義はそのまま、実際の支払いだけ変える」ケース
– 例：家の名義とローン名義は夫のまま、妻が住み続けて妻がローンを払う約束をした。
– 夫がローンの名義人のままなので、妻が支払いをやめると、金融機関から督促されるのは夫です。
– 夫が新しくローンを組もうとしても、「まだ住宅ローンが残っている」と判断され、審査に通りにくくなることがあります。

2. オーバーローンを「財産」と勘違いして揉めるケース
– 家の査定額よりローン残高の方が多いのに、「家は妻にあげるから、夫は何もいらない」といった話になり、後から「実は借金付きの家だった」と気づいて揉めることがあります。
– オーバーローンの場合、「家をもらう＝借金の負担も引き受ける」に近い意味になることが多いので注意が必要です。

3. 口約束だけで決めてしまうケース
– 「今後のローンは夫が全部払うから、妻は家に住み続けていい」と口頭で決めたものの、数年後に支払いが止まり、競売になってしまうことがあります。
– 書面がないと、「そんな約束はしていない」と言われてしまうおそれがあり、証明が難しくなります。

4. 金融機関への相談を後回しにするケース
– 夫婦間で「ローンは妻が引き継ぐ」と決めても、金融機関が名義変更や借り換えを認めない場合があります。
– その結果、「話し合いどおりに進められない」「離婚後も元配偶者とローンでつながったまま」という状態が長く続き、精神的な負担になることもあります。

住宅ローンが残っている家の負担を決めるときは、感情だけでなく「数字」と「契約」を冷静に確認することが大切です。

1. まず現状を整理する
– 家の名義（登記簿）とローンの名義・連帯保証の有無を確認する。
– 不動産会社などで家の査定額を出してもらい、「家の価値」と「ローン残高」を把握する。

2. 家の方針を決める
– 売却するのか、どちらかが住み続けるのか、賃貸に出すのか、選択肢を出して話し合う。
– それぞれの選択肢で「誰がどのくらい負担するか」「将来のリスクは何か」を紙に書き出して整理すると、冷静に比較しやすくなります。

3. 合意内容は必ず書面に残す
– 「ローンの負担割合」「家の処分方法」「名義の扱い」「支払いが滞った場合の対応」などを、できるだけ具体的に書きます。
– 将来のトラブルを避けるため、公正証書にしておくと安心です。

4. 専門的な部分は早めに相談する
– ローン名義の変更や借り換えが可能かは、金融機関に直接確認する必要があります。
– 税金や名義変更の手続き、不動産の査定など、分からない点は、金融機関・不動産会社・公的な相談窓口などを活用し、複数の情報を集めて判断しましょう。

住宅ローン付きの家は、離婚の中でも特に複雑になりやすい部分です。一人で抱え込まず、相手との話し合いと並行して、必要に応じて専門的な知識を持つ窓口にも相談しながら、無理のない負担と現実的な解決策を探していくことが重要です。