不動産の地積が違っていた場合、売買契約はどうなる？

不動産の地積が違っていた場合、売買契約はどうなる？

ズバッと回答

• 詳しく解説
• ケース別の注意点
• 相談先の選び方
• 無料相談

詳しく解説

不動産売買では、登記簿や測量図に記載された「地積（面積）」と、実際に測量した面積が違うことがあります。このときの扱いは、契約書の内容で大きく変わります。

一般的には、次のようなパターンがあります。

1. 「公簿売買」の場合
・登記簿などに記載された面積を基準に売買する形です。
・この場合、「実測と違っても代金の増減はしない」と書かれていることが多く、多少の差なら原則として代金の増減や契約解除は難しくなります。

2. 「実測売買」の場合
・実際に測量した面積を基準に代金を決める形です。
・引き渡し前後に測量し、面積が違えば、1㎡あたりの単価で代金を増減する、という条文が入っていることがあります。
・差が大きい場合や、約束と全く違う形状だった場合などは、契約解除や損害賠償の対象になることもあります。

3. 面積の差が「どの程度か」で扱いが変わる
・数％程度の誤差は「許容範囲」とされ、代金調整や解除が認められにくいことがあります。
・一方で、面積が大きく違う、建物が建てられない部分が多い、道路に接していない部分が判明した、など実際の利用価値が大きく下がる場合は、「契約の前提が崩れた」として、代金減額や解除が問題になります。

4. 「契約不適合（かつての瑕疵担保）」の問題になることも
・売主が説明していた面積や境界と実際が大きく違い、買主が想定していた使い方ができない場合、「契約内容と違うものを引き渡した」とみなされることがあります。
・この場合、買主は、代金の減額、損害賠償、場合によっては契約解除を求められる可能性があります（ただし、期限や条件があります）。

5. 誰の責任かも重要
・売主が知っていて黙っていたのか、単なる測量誤差なのか、仲介会社の説明はどうだったのか、などによっても結論が変わります。
・「売主は面積を保証しない」といった特約がある場合、その有効性が問題になることもあります。

このように、地積の違いが分かったときは、まず契約書と重要事項説明書を確認し、「売買の基準は公簿か実測か」「面積差が出たときの扱い」「契約不適合に関する条項」がどうなっているかを整理することが大切です。

ケース別の注意点

よくあるトラブル例として、次のようなものがあります。

・登記簿より実際の面積がかなり小さかった
　→ 住宅用に購入した土地が、思っていたより狭く、駐車場や庭が確保できない。
　→ 建築基準法上の制限（建ぺい率・容積率）で、希望していた大きさの建物が建てられない。

・隣地との境界があいまいで、測量したら地積が変わった
　→ 隣地所有者との境界トラブルに発展し、工事が進められない。
　→ 境界確定のために測量費用や時間がかかり、引き渡しや建築が遅れる。

・「公簿売買だから面積は保証しない」と言われたケース
　→ 契約書にそのような条文があるからといって、どんな差でも一切責任を負わないとは限りません。
　→ 説明内容と実際があまりに違う場合や、売主が問題を知っていたのに説明しなかった場合などは、条文があっても争いになることがあります。

・買主が後から測量して初めて気づくケース
　→ 引き渡し後に自分で測量したら面積が違い、売主に申し入れたが「もう引き渡したから知らない」と言われる。
　→ しかし、契約不適合の通知期限内であれば、代金減額や損害賠償を求められる可能性があるため、放置しないことが重要です。

このように、地積の違いは、境界・建築・資産価値・近隣関係など、さまざまな問題と結びつきやすく、早めの対応がポイントになります。

相談先の選び方

地積が違うことに気づいたら、まずは感情的にならず、次の順番で整理するのがおすすめです。

1. 手元の書類を確認する
・売買契約書、重要事項説明書、登記簿謄本、測量図、パンフレットなどを確認します。
・「公簿売買か実測売買か」「面積差が出たときの扱い」「契約不適合に関する条文」がどう書かれているかをチェックします。

2. 事実関係をはっきりさせる
・信頼できる測量士などに依頼し、正確な面積と境界を確認します（既に測量済みなら、その結果を整理）。
・いつ、誰が、どのような説明をしたのか、メモやメール、資料などを集めておきます。

3. 売主・仲介会社に早めに連絡する
・「地積が違うことが分かった」「どのくらい差があるか」「どのような不利益が出ているか」を具体的に伝えます。
・感情的な非難よりも、「契約書ではこうなっているが、実際はこうだった」と冷静に事実を示す方が話し合いが進みやすくなります。

4. 自分だけで判断せず、専門的な意見も聞く
・契約書の内容や、どこまで請求できるかは、個別事情で大きく変わります。
・不動産取引や土地境界に詳しい専門家（法律・不動産・測量など）に、書類一式を見せて相談し、「代金減額」「損害賠償」「契約解除」の可能性やリスクを確認すると安心です。

5. 早めに動く
・契約不適合の通知には期限がある場合が多く、「気づいていたのに長く放置した」と見なされると、主張が通りにくくなることがあります。
・「おかしいかも」と思った段階で、書類確認と相談を始めることが、後悔しないためのポイントです。

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