夫婦で購入した家に住宅ローンが残っているケースで、公正証書に残すために必要なことは？

夫婦で購入した家に住宅ローンが残っている場合、公正証書に残す前に、次のような点を具体的に決めておく必要があります。

1. 家とローンの名義をどうするか
– 現在の「不動産の名義人（登記名義）」と「住宅ローンの名義人（債務者）」を確認する
– 離婚後、家をどちらの名義にするか（共有のままか、一方の単独名義にするか）を決める
– ローンを誰が支払っていくか（今までどおりか、一方のみか、割合を決めるか）を決める

2. 家を「持ち続ける」のか「売却する」のか
– どちらか一方が住み続けるのか、売却して現金を分けるのかを決める
– 売却する場合は、
– 売却の期限（例：○年○月末までに売却手続を開始する）
– 売却代金からローンを返済した後の残りをどう分けるか（割合）
を決めておく

3. 住み続ける場合の取り決め
– どちらが住むか（夫・妻・子どもと一緒など）
– 住む人がローンを払うのか、別居する側も一部負担するのか
– 固定資産税・修繕費・管理費（マンションの場合）などを誰が負担するか
– いつまで住めるのか（子どもが成人するまで、再婚するまで、一定期間など）

4. ローンの借り換え・名義変更の扱い
– ローンを住み続ける側の単独名義に変更するかどうか
– 名義変更や借り換えができなかった場合の扱い（例：名義変更できないときは売却する、など）
– これらは金融機関の審査が必要なため、「銀行の承認を条件とする」などの書き方にしておく

5. 公正証書に書くべき主な内容
– 家の特定：所在地・地番・マンション名・部屋番号など登記簿どおりに記載
– 名義変更の内容：誰から誰へ、いつまでに名義変更登記をするか
– ローンの支払い方法：誰が、毎月いくら、いつまで支払うか
– 売却する場合：売却の期限・方法・売却代金の分け方・売却までのローン負担
– 住む権利：どちらが住むか、その期間や条件（退去の条件など）
– 手続きの協力義務：名義変更や売却のために必要な書類への署名押印などに協力すること

これらをあらかじめ夫婦間で話し合い、できるだけ「金額」「割合」「期限」などを具体的な数字で決めておくと、公正証書に落とし込みやすくなります。

よくあるトラブル例として、次のようなものがあります。

1. ローン名義人が支払いをやめてしまう
– 家に住んでいない側がローン名義人のままになっているケースで、支払いをやめてしまうと、住んでいる側も家を失うおそれがあります
– 滞納が続くと競売になり、ブラックリスト入り（信用情報に傷がつく）につながることもあります

2. 「名義変更する約束」が実現しない
– 公正証書で「ローンを片方の名義に変更する」と決めても、銀行の審査に通らず、名義変更できないことがあります
– その結果、いつまでも元配偶者がローン名義人のままになり、再婚や新たなローンに支障が出ることがあります

3. 売却の条件があいまいで揉める
– 「そのうち売る」「高く売れたら分ける」など、具体的な期限や方法を決めていないと、売却のタイミングや価格で対立しがちです
– ローン残高より売却価格が低い「オーバーローン」の場合、足りない分をどちらがいくら負担するか決めておかないと、話が進まなくなります

4. 住む権利をめぐる争い
– 「子どもがいるから当面住んでいい」と口約束だけで決めると、後から「いつまで？」「再婚したらどうする？」などで揉めることがあります
– 退去の条件や期限を書いていないと、追い出された・出ていってくれない、という双方の不満につながります

5. 固定資産税や修繕費の負担で対立
– ローン以外の費用（固定資産税・管理費・修繕積立金など）を誰が負担するか決めておらず、「払ってくれない」「そんな約束はしていない」と争いになることがあります

こうしたトラブルは、「誰が何を、いつまでに、いくら負担するか」を公正証書に具体的に書いておくことで、かなり防ぐことができます。

行動の順番としては、次のように進めるとスムーズです。

1. 現在の状況を整理する
– 不動産の登記簿を取り寄せて、名義人を確認する
– 住宅ローンの残高・名義人・連帯保証人・連帯債務者の有無を確認する
– 固定資産税や管理費などの年間費用も把握しておく

2. 夫婦間で大枠を話し合う
– 家を「売る」のか「どちらかが住み続ける」のかをまず決める
– 住み続ける場合は、誰が住むか、ローンやその他の費用を誰がどのように負担するかを話し合う
– 売却する場合は、売却の期限・売却までのローン負担・売却代金の分け方を決める

3. 金融機関に相談する
– ローン名義の変更や借り換えが可能かどうか、銀行に確認する
– 連帯保証人や連帯債務者がいる場合、その扱いについても説明を受ける
– 銀行の回答を踏まえて、現実的に可能な取り決めに修正する

4. 公正証書に盛り込む内容を整理する
– 家の特定情報（所在地・登記情報）
– 名義変更の有無と期限
– ローン・固定資産税・管理費などの負担方法
– 売却する場合の条件（期限・方法・代金の分け方・オーバーローン時の負担）
– 住む権利の内容（誰が・いつまで・どの条件で住むか）
– 手続きに協力する義務

5. 公証役場で公正証書を作成する
– 事前に公証役場へ連絡し、必要書類や文案の相談をする
– 作成したい内容をメモや案文にして持参するとスムーズです

住宅ローン付きの家の扱いは、感情面だけでなく、お金や信用情報にも大きく影響します。自分たちだけで判断が難しい場合は、早めに専門知識のある窓口（法律相談窓口、自治体の相談窓口など）を利用し、第三者の意見も参考にしながら、公正証書に残す内容を詰めていくと安心です。