共有名義の不動産をどう分けるか揉めているとき、住宅ローンの負担を決めるうえで注意すべき点は？

共有名義の不動産をどう分けるか揉めているとき、住宅ローンの負担を決めるうえで注意すべき点は？

ズバッと回答

• 詳しく解説
• ケース別の注意点
• 相談先の選び方
• 無料相談

詳しく解説

共有名義の不動産を分けるときは、次の3つを必ず整理して考える必要があります。

1つ目は「不動産の名義をどうするか」です。
・家を売って現金で分けるのか
・どちらか一方が住み続けて、もう一方の持分を買い取るのか
・当面は共有のままにして、将来売却するのか
といったパターンごとに、名義を変えるかどうか、持分割合をどうするかが変わります。

2つ目は「住宅ローンの名義と責任」です。
・ローンの名義人（連帯債務者・連帯保証人を含む）は、金融機関との契約で決まっています
・離婚や財産分与の合意書で「今後はAが払う」と決めても、銀行が同意しない限り、名義人や連帯保証人の法的な支払義務は消えません
・そのため、「家は元配偶者が住むのに、自分はローン名義のまま」という状態は、できるだけ避けるか、リスクを理解したうえで条件を詰める必要があります。

3つ目は「実際の返済負担をどう分けるか」です。
・どちらがどのくらいの割合で返済するか
・返済が滞ったときどうするか
・固定資産税や修繕費など、家にかかる他の費用をどう負担するか
を、できれば書面で具体的に決めておきます。

よくある整理の仕方としては、
・家を売却してローンを完済し、残ったお金（または不足分）を持分に応じて調整する
・一方が家とローンを引き継ぎ、もう一方に対して「持分の買取金」を支払う
・ローンの借り換えや名義変更を銀行に相談し、可能な範囲で名義と実際の負担をそろえる
といった方法があります。

いずれの場合も、「不動産の名義」「ローンの名義」「実際の支払い」の3つをバラバラに考えず、セットで整理することが重要です。

ケース別の注意点

共有名義の不動産と住宅ローンで揉めるとき、次のようなトラブルが起こりがちです。

・家には元配偶者と子どもが住み続け、自分は出て行ったが、ローン名義は自分のまま
　→元配偶者が返済を滞らせると、自分の信用情報に傷がつき、将来のローン（車・新居など）が組みにくくなります。

・「今後は相手が全部払う」と口頭で約束しただけ
　→相手が払わなくなったとき、銀行は名義人や連帯保証人に請求してきます。約束が書面にないと、相手に負担を求めるのも難しくなります。

・家を売却してもローンが残り、残債の負担割合で揉める
　→売却価格よりローン残高が多い「オーバーローン」の場合、残った借金をどう分けるかを決めていないと、売却後に「こんなに払えない」と争いになります。

・固定資産税や修繕費の負担を決めておらず、後から請求されて揉める
　→「住んでいないから払わない」「名義があるから払うべきだ」など、感覚の違いからトラブルになりやすい部分です。

・銀行に相談せずに当事者だけで決めてしまう
　→実際には名義変更や借り換えができず、合意内容どおりに進められないケースもあります。

こうしたトラブルを避けるには、「誰がどの名義で、どの費用を、いつまで負担するか」を、現実的に実行できる形で決めることが大切です。

相談先の選び方

まずは、現在の状況を紙に書き出して整理しましょう。

・不動産の名義人と持分割合
・住宅ローンの名義人、連帯債務者・連帯保証人の有無
・ローン残高、金利、毎月の返済額
・今後その家に住む人（誰がいつまで住む想定か）

そのうえで、次の順番で動くとスムーズです。

1. 「家をどうするか」の大枠を決める
　売却するのか、一方が住み続けるのか、当面は共有のままにするのかを話し合います。

2. 金融機関に早めに相談する
　名義変更や借り換えが可能か、どの条件なら認められるかを確認し、現実的にできる選択肢を把握します。

3. 実際の負担内容を具体的に決め、書面にする
　・誰がどの費用（ローン、固定資産税、修繕費など）を、どの期間・どの割合で負担するか
・支払いが滞ったときの対応（売却する、持分を譲るなど）
　を、合意書などの形で残します。

4. 不安があれば、早めに専門知識のある窓口に相談する
　法的な影響や税金の扱いなど、個別事情で結論が変わる部分も多いので、市区町村の相談窓口や法律相談、金融機関の窓口などを活用し、第三者の意見を聞きながら進めると安心です。

感情的な対立が強いと話し合いが進みにくくなりますが、「名義と責任をはっきりさせて、お互いの今後の生活を守るため」という視点で、冷静に条件を整理していくことが重要です。

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