不動産の瑕疵とは何かを基礎から解説｜不動産トラブルの予防に

不動産の瑕疵とは何か 基礎

この記事でわかること

• なぜこの知識が必要なのか？
• 用語の説明
• よくある間違い
• 手続の流れ
• 注意点（気をつけるポイント）
• まとめ

なぜこの知識が必要なのか？

不動産は一度購入すると簡単には売り直しややり直しができず、金額も大きいため、瑕疵とは何かを基礎から理解しておくことが重要です。雨漏りやシロアリ被害といった目に見える欠陥だけでなく、法律上の制限や近隣トラブルなど、外からは分かりにくい不動産の瑕疵もあります。知らずに契約すると、修理費用の負担や資産価値の低下など、不動産トラブルに発展しやすくなります。事前に知識を持つことで、契約前の確認や交渉のポイントが見えやすくなります。

用語の説明

不動産の瑕疵とは、簡単にいうと「通常期待される状態や性質を欠いていること」、つまり欠陥や不具合のことです。雨漏りや傾きなどの「物理的な瑕疵」、建築基準法違反などの「法律上の瑕疵」、近隣の騒音トラブルなどの「環境的な瑕疵」、いわゆる事故物件と呼ばれる「心理的な瑕疵」といった種類があります。民法という法律では、売主が一定の瑕疵について責任を負う「契約不適合責任」という考え方が定められています。不動産の瑕疵とは何かを基礎から理解することで、どこまで売主に責任を求められるかの目安が見えてきます。

よくある間違い

よくある誤解として、「不動産に問題があれば何でも売主に請求できる」と考えてしまうことがあります。しかし、契約書で不動産の状態がどのように説明されていたか、買主がどこまで知っていたかなどによって、請求できる範囲は変わります。また、「中古だから多少の不具合は仕方ない」とあきらめてしまう方もいますが、通常の中古物件としても明らかにおかしいレベルの瑕疵であれば、法律上の責任を問える場合もあります。不動産の瑕疵とは何かを基礎から整理し、どこまでが当然の劣化で、どこからが法的な問題になりうるのかを見極めることが大切です。

手続の流れ

まずは、雨漏りやひび割れなど不動産の瑕疵と思われる箇所を写真やメモで記録し、いつ・どこで・どのような不具合が出たかを整理します。そのうえで、売買契約書や重要事項説明書を見直し、不動産の状態についてどのような説明や約束がされていたかを確認します。次に、売主や仲介業者に連絡し、状況を冷静に伝え、修理や費用負担について話し合うことになります。話し合いでまとまらない場合には、専門家に相談し、内容証明郵便での請求や調停・訴訟といった法的手続を検討するといった流れがあります。早めに動くことで、証拠が残りやすく、不動産トラブルの拡大を防ぎやすくなります。

注意点(気をつけるべきポイント)

まず、瑕疵に気づいてから長期間放置すると、「もっと早く言うべきだった」として請求が認められにくくなるおそれがあります。また、契約書に「現状有姿（げんじょうゆうし）で引き渡す」といった条文がある場合でも、すべての不動産の瑕疵について売主の責任が完全になくなるとは限りません。さらに、リフォーム工事で瑕疵が悪化した場合、売主だけでなく工事業者との関係も問題になることがあります。不動産の瑕疵とは何か基礎を押さえつつも、個別事情によって結論が変わりやすい点に注意し、自己判断だけであきらめないことが望ましいです。

まとめ

• 不動産の瑕疵とは何かを基礎から理解しておくことは、高額な不動産取引で後悔しないための大切な備えになります。雨漏りなどの物理的な欠陥だけでなく、法律上の制限や近隣トラブルなど、見えにくい不動産の瑕疵もあることを知っておくと安心です。ただ、実際にトラブルになった場合は、契約書の内容や経緯によって結論が大きく変わります。早めに専門家に相談することで、証拠の集め方や交渉の進め方について具体的なアドバイスを受けることができ、不動産トラブルの負担を軽くできる可能性があります。

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