家賃滞納が続く借家人への立ち退き請求の手続きは？

家賃滞納が続く借家人への立ち退き請求の手続きは？

ズバッと回答

• 詳しく解説
• ケース別の注意点
• 相談先の選び方
• 無料相談

詳しく解説

家賃滞納が2〜3か月以上続くと、一般的には「契約を続けるのが難しい状態」と判断されやすくなりますが、それでも貸主が一方的に鍵を替えたり、荷物を外に出したりして追い出すことはできません。基本的な流れは次のとおりです。

1. 任意の督促・話し合い
・電話や書面、訪問などで、まずは支払いを促し、分割払いなどの話し合いを行います。
・この段階で「いつまでに、いくら支払うか」を書面やメールで残しておくと後の証拠になります。

2. 内容証明郵便での催告・契約解除の予告
・支払いがされない場合、「○年○月分からの家賃が滞納している」「○日までに支払わなければ契約を解除する」といった内容を、内容証明郵便で送ります。
・内容証明郵便は「いつ、どんな内容を送ったか」を郵便局が証明してくれるため、裁判になったときの重要な証拠になります。

3. 契約解除の通知
・期限までに支払いがなければ、「賃貸借契約を解除する」という通知を、やはり内容証明郵便などで送ります。
・家賃滞納の期間や回数、これまでのやり取りなどを総合的に見て、「契約を続けるのが不公平なほどの状態（信頼関係の破壊）」といえるかどうかがポイントになります。

4. 裁判（建物明け渡し・滞納家賃請求）
・借家人が任意に退去しない場合、裁判所に「建物明け渡し」と「滞納家賃の支払い」を求める訴えを起こします。
・裁判では、滞納状況、督促の経緯、内容証明の送付などの証拠が重視されます。

5. 強制執行
・裁判で勝訴し、判決や和解調書が出ても、それだけで自動的に借家人が出ていくとは限りません。
・それでも退去しない場合は、裁判所に「強制執行」を申し立て、執行官が立ち会って荷物の搬出・鍵の交換などを行うことになります。

このように、家賃滞納が続く借家人への立ち退き請求は、段階を踏んで進める必要があり、最終的には裁判と強制執行という公的な手続きに頼ることになります。

ケース別の注意点

よくあるトラブルとして、次のようなケースがあります。

・勝手に鍵を交換して締め出した
→「自力救済」といわれ、違法と判断されるおそれがあります。借家人から損害賠償を請求されるリスクもあります。

・荷物を勝手に処分した
→借家人の所有物を無断で処分すると、不法行為として高額な賠償を命じられる可能性があります。放置されていても、勝手に捨ててはいけません。

・「1か月滞納しただけ」で即時に契約解除を主張
→滞納1回だけでは、通常は「信頼関係が壊れた」とまでは認められにくく、解除が無効と判断されることがあります。滞納期間・回数、これまでの支払い状況などが総合的に見られます。

・口頭だけでの約束に頼ってしまう
→「払うと言った」「言っていない」と水掛け論になりがちです。督促や支払いの約束は、できるだけ書面やメール、メッセージアプリなど、後で証拠として残る形で行うことが重要です。

・保証人への連絡を怠る
→連帯保証人がいるのに、長期間連絡していなかったため、回収の機会を逃してしまうケースもあります。滞納が発生した段階で、早めに保証人にも状況を伝えることが大切です。

相談先の選び方

家賃滞納が続くと、貸主側も精神的・経済的な負担が大きくなりますが、感情的になって独断で追い出すと、かえって大きなトラブルに発展しかねません。まずは、滞納状況やこれまでの支払い履歴、督促の記録（メール・メッセージ・メモなど）を整理し、いつからいくら滞納しているのかをはっきりさせましょう。

そのうえで、
・任意の話し合いで解決できないか
・内容証明郵便で正式に催告・解除通知を出すべき段階か
・裁判や強制執行まで見据える必要があるか
を冷静に判断することが大切です。

手続きや書面の作成に不安がある場合は、法テラスや自治体の法律相談窓口、不動産関連の相談窓口など、公的な機関や専門知識のある窓口を活用し、具体的な状況を説明したうえでアドバイスを受けるとよいでしょう。早めに相談し、証拠を残しながら、法律に沿った手順で進めることが、トラブルを最小限に抑えるポイントです。

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