土地の所有権移転登記を忘れた場合のリスクは？

土地の所有権移転登記を忘れた場合のリスクは？

ズバッと回答

• 詳しく解説
• ケース別の注意点
• 相談先の選び方
• 無料相談

詳しく解説

土地の売買契約をして代金を支払っても、法務局で所有権移転登記をしない限り、登記簿上の所有者は前の持ち主のままです。日本の不動産は「登記簿に名前が載っている人が、対外的な所有者」と扱われる仕組みになっており、登記をしていない買主は第三者に対して自分の所有権を主張しにくくなります。

所有権移転登記を忘れたままだと、例えば次のようなリスクがあります。

1. 前の所有者が第三者に売ってしまうリスク
・登記簿上は前の所有者のままなので、その人がさらに別の人に売却し、そちらが先に登記をしてしまうと、後から登記しようとした買主は「自分の土地だ」と主張できない可能性が高くなります。
・不動産取引では「先に登記した人」が優先されるのが原則で、善意の第三者が先に登記を取ると、元の買主はお金の請求しかできなくなることもあります。

2. 前の所有者の借金で差し押さえられるリスク
・前の所有者に借金があり、債権者が登記簿を見て差し押さえをすると、登記上はその土地が前の所有者の名義なので、土地が差し押さえの対象になることがあります。
・この場合、買主は「自分が買っていた」と主張しても、登記をしていないと守られにくく、裁判などで争う必要が出てくることもあります。

3. 自分で売る・担保に入れることができない
・登記簿上の名義が自分でないと、その土地を売ったり、住宅ローンの担保に入れたりすることができません。
・ローン審査でも、名義が自分でない土地は原則として担保にできないため、資金計画が狂うおそれがあります。

4. 相続や贈与のときに手続きが複雑になる
・登記をしないまま時間が経ち、前の所有者が亡くなってしまうと、まず前の所有者の相続登記からやり直す必要が出てくる場合があります。
・相続人が多い、連絡が取れない人がいるなどの場合、話し合いや書類集めが非常に大変になり、登記費用も時間も余計にかかります。

5. 税金や固定資産税の通知が前の所有者に行く
・固定資産税などの納税通知書は、原則として登記簿上の所有者に送られます。
・実際に土地を使っているのは買主なのに、前の所有者に通知が行き、トラブルの原因になることがあります。

このように、所有権移転登記を忘れると、買主の権利が弱くなり、後から大きなトラブルに発展するおそれがあります。土地を買ったら、できるだけ早く登記を済ませることが重要です。

ケース別の注意点

よくあるトラブル例として、次のようなケースが挙げられます。

1. 「知り合い同士だから」と登記を先延ばしにしたケース
・親族や友人から土地を買い、「お互い信用しているから」と登記を後回しにした結果、前の所有者に借金問題が発生。
・債権者が土地を差し押さえ、買主は「自分が買った土地だ」と主張したものの、登記がなく、裁判で長期間争うことになった例があります。

2. 価格が安いからと簡単な書面だけで売買したケース
・個人間で「売買契約書だけ作っておけば大丈夫」と考え、登記をしないまま放置。
・数年後、前の所有者が別の人に売却し、その人が先に登記を取得。
・最初の買主は、土地そのものを取り戻せず、前の所有者に損害賠償を請求するしかなくなった、というケースもあります。

3. 相続が絡んで登記が複雑化したケース
・生前に土地を買っていたが、登記をしないまま買主が亡くなってしまい、相続人が登記をしようとしたところ、売主側もすでに死亡していた。
・売主側・買主側双方の相続人の同意や書類が必要になり、関係者が全国に散らばっていて連絡がつかず、登記完了までに数年かかった例もあります。

4. 税金や名義をめぐる人間関係のトラブル
・固定資産税の納税通知が前の所有者に届き、「もう売った土地なのに」と不満がたまり、関係が悪化。
・買主が税金を負担していても、名義が変わっていないことで周囲から誤解されるなど、余計なストレスやトラブルにつながることがあります。

このように、「今は問題がないから」と油断して登記を放置すると、後から解決に時間もお金もかかる事態になりがちです。

相談先の選び方

土地を買ったら、所有権移転登記は「できるだけ早く」が基本です。売買契約の段階で、いつ・誰が・どのように登記を行うかをはっきり決めておきましょう。

すでに登記を忘れていた、長期間放置していた場合は、まず次の点を確認してください。

1. 現在の登記名義人を確認する
・法務局で登記事項証明書（登記簿）を取得し、今誰の名義になっているか、抵当権や差押えなどが付いていないかを確認します。

2. 売買契約書や領収書を整理する
・いつ、誰から、いくらで買ったのかが分かる書類を手元にそろえておきます。
・これらは、登記手続きや万一のトラブル時の重要な証拠になります。

3. 自分で動くか、専門家に手続き代行を依頼するか検討する
・登記申請は自分で行うことも可能ですが、書類の不備や記載ミスがあると受理されないこともあります。
・特に、売主が高齢・死亡している、相続が絡む、差押えや抵当権がついているなど、事情が複雑な場合は、登記や不動産に詳しい専門家に相談した方がスムーズです。

4. 放置しないことが最大の防御
・「忙しいから」「今は問題がないから」と後回しにすると、その間に売主の事情が変わり、差押えや二重売買などのリスクが高まります。
・少なくとも、売買後できるだけ早い時期に登記を済ませ、名義を自分に変えておくことが、自分の財産を守る一番の方法です。

不安な点がある場合は、法務局の相談窓口や、登記・不動産に詳しい窓口で手続きの流れや必要書類を確認し、早めに行動するようにしましょう。

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