共有名義の不動産を売却したいが、他の共有者が反対した場合どうする？

共有名義の不動産を売却したいが、他の共有者が反対した場合どうする？

ズバッと回答

• 詳しく解説
• ケース別の注意点
• 相談先の選び方
• 無料相談

詳しく解説

共有名義の不動産とは、1つの不動産を複数人で持っている状態のことです。この場合、「不動産全体を売る」には、基本的に共有者全員の同意が必要です。1人でも強く反対している人がいれば、通常の売買契約で不動産全体を売ることはできません。

ただし、次のような選択肢があります。

1. 自分の「持分」だけを売る
・共有名義のうち、自分が持っている持分（持ち割合）だけを第三者に売ることは、他の共有者の同意がなくても可能です。
・ただし、持分だけを買いたい人は少なく、価格が安くなりがちです。
・他の共有者に買い取ってもらう（持分買取）という形で話し合うこともあります。

2. 不動産を分けて単独名義にする（分筆・分割）
・土地なら、物理的に区画を分けて登記を分ける「分筆」をして、それぞれを単独名義にする方法があります。
・建物の場合は分けにくいため、現物を分けるのではなく、「売却してお金を分ける」「誰か1人が引き取り、他の人に代金を支払う」といった方法を検討します。
・分筆や名義変更には測量や登記手続き、費用がかかります。

3. 裁判所に「共有物分割」を申し立てる
・どうしても話し合いでまとまらない場合、家庭裁判所や地方裁判所に「共有物分割」の手続きを申し立てることができます。
・裁判所は、次のような方法で分けるかを決めます。
　- 現物分割：土地を分けるなど、現物をそのまま分ける
　- 代金分割（換価分割）：不動産を売却して、その代金を持分に応じて分ける
　- 代償分割：誰か1人が不動産を取得し、他の共有者にお金を支払う
・最終的に、裁判所の判断で売却される（競売など）こともあります。

4. 共有者全員での合意を目指す
・売却に反対している理由（住み続けたい、思い出の家だから、価格が安いなど）を具体的に聞き、
　- 売却価格や条件を見直す
　- 売却時期を調整する
　- 反対している人に住み続けてもらい、他の共有者の持分を買い取ってもらう
　といった代替案を出すことで、合意に近づけることもあります。

このように、「全員の同意がないと絶対に何もできない」というわけではありませんが、どの方法にもメリット・デメリットや費用、時間がかかる点があります。

ケース別の注意点

共有名義不動産の売却では、次のようなトラブルが起こりやすいです。

1. 感情的な対立で話し合いが進まない
・相続で共有になった実家などでは、「思い出があるから売りたくない」「遠方で管理が大変だから売りたい」と意見が割れやすく、感情的な対立になりがちです。
・一度こじれると、連絡も取りづらくなり、売却どころか固定資産税の負担や管理も進まなくなります。

2. 持分だけ売ってしまい、関係ない第三者が共有者になる
・自分の持分だけを不動産業者などに安く売却すると、その業者が新たな共有者となり、今後の話し合いがさらに複雑になることがあります。
・「持分買取業者」が入ると、他の共有者との関係が悪化したり、最終的に競売に進むケースもあります。

3. 競売になると、市場価格より安くなることが多い
・裁判所の手続きで競売になった場合、通常の売買よりも安い価格で売れてしまうことが多く、結果的に全員が損をすることがあります。
・「早く解決したいから」と安易に競売を選ぶと、後で「こんなに安くなるなら普通に売ればよかった」と後悔することもあります。

4. 税金や費用の見落とし
・売却すると、利益が出た場合には譲渡所得税がかかることがあります。
・測量費用、登記費用、不動産会社への仲介手数料なども必要です。
・共有者のうち誰がどの費用を負担するか決めておかないと、「自分ばかり損をしている」と不満が出やすくなります。

5. 連絡が取れない共有者がいる
・相続で共有になったが、疎遠な親族がいて連絡が取れない、所在が分からない、といったケースもあります。
・この場合も、裁判所の手続きで対応できる場合はありますが、時間と手間がかかります。

相談先の選び方

まずは、感情的にならずに「なぜ売りたいのか」「なぜ売りたくないのか」を整理し、共有者同士で冷静に話し合うことが重要です。そのうえで、次のようなステップで動くとよいでしょう。

1. 現状を整理する
・共有者は誰か、持分の割合はどうなっているかを登記簿で確認する。
・不動産の現在の価値を、不動産会社の査定などで大まかに把握する。
・固定資産税や管理の負担がどれくらいかかっているか整理する。

2. 選択肢を比較する
・全員で売却する場合のメリット・デメリット。
・一部の人が持分を買い取る場合の金額や支払い方法。
・自分の持分だけを売る場合のリスク（安くなる、第三者が共有者になるなど）。
・裁判所で共有物分割をする場合の時間・費用・結果のイメージ。

3. 専門的な内容は、早めに専門家に相談する
・登記、測量、税金、裁判所の手続きなどは、一般の人には分かりにくい部分が多くあります。
・不動産の評価や売却方法、共有物分割の見通しなどについては、法律や不動産に詳しい窓口に相談し、複数の意見を聞くと安心です。

4. 「長期戦」になる可能性も見込んでおく
・共有名義の問題は、すぐには解決しないことも多いです。
・感情的な対立を避けるため、第三者を交えて話し合う、書面で合意内容を残すなど、冷静に進める工夫が大切です。

共有名義の不動産は、放置すると固定資産税や管理の負担だけが続きます。早めに情報を集め、自分にとってどの方法が一番納得できるかを整理しながら、一歩ずつ行動していくことが解決への近道です。

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