中古物件購入後に瑕疵が見つかった場合、どこに請求する？

中古物件購入後に瑕疵が見つかった場合、どこに請求する？

ズバッと回答

• 詳しく解説
• ケース別の注意点
• 相談先の選び方
• 無料相談

詳しく解説

中古物件購入後に、雨漏り・シロアリ・配管の重大な不具合・土壌汚染など、通常の注意では気づけない欠陥（隠れた欠陥＝瑕疵）が見つかった場合、原則として売主に対して請求します。

売買契約書には、多くの場合「契約不適合責任」「瑕疵担保」「免責」などの条項があり、
– 売主がどこまで責任を負うか
– 責任を負う期間（例：引渡しから2年以内など）
が定められています。まずは契約書を確認し、責任期間内かどうか、どのような不具合が対象かをチェックしましょう。

一方で、仲介会社（不動産会社）が重要事項説明で、知っていた欠陥を説明しなかった、事実と違う説明をした、といった場合には、仲介会社に対しても説明義務違反として損害賠償を求められる可能性があります。

まとめると、
1. 契約書の内容を確認する
2. まずは売主に連絡し、修補（修理）・代金減額・損害賠償などを求める
3. 仲介会社の説明不足が疑われる場合は、その責任も検討する
という流れで考えるのが一般的です。

ケース別の注意点

よくあるトラブルとして、次のようなケースがあります。

– 【売主が「瑕疵担保免責」と主張するケース】
契約書に「現状有姿」「瑕疵担保責任を負わない」などの記載があると、原則として売主の責任追及が難しくなります。ただし、売主が重大な欠陥を知りながら隠していた場合などは、免責が認められない可能性もあります。

– 【請求期限を過ぎてしまうケース】
契約書で「引渡しから〇か月以内に通知がない場合は責任を負わない」といった期限が決められていることが多く、発見しても放置しているうちに請求できなくなることがあります。気づいたらすぐに書面やメールで通知することが重要です。

– 【仲介会社は「売主ではない」と責任を否定するケース】
仲介会社は売主ではないため、通常は物件の欠陥そのものの責任は負いませんが、知っていた事実を説明しなかった、誤った説明をした場合には、説明義務違反として責任を問えることがあります。この線引きが争いになりやすいポイントです。

– 【どこまでが瑕疵かで揉めるケース】
経年劣化や通常の使用で生じる傷みは、瑕疵ではなく「古い物件として当然の範囲」と判断されることもあります。どこまでが「隠れた欠陥」といえるかが争点になりやすい点に注意が必要です。

相談先の選び方

中古物件で欠陥が見つかった場合は、まず「証拠」と「契約内容」を押さえることが重要です。

1. 現状の記録を残す
– 写真・動画を撮影する
– 修理業者に見てもらい、原因や修理費用の見積書・報告書をもらう

2. 契約書・重要事項説明書を確認する
– 契約不適合責任（瑕疵担保）の条項
– 責任期間や通知期限
– 免責の有無
をチェックし、どこまで請求できそうか整理します。

3. 売主・仲介会社へ早めに連絡する
– 口頭だけでなく、メールや書面で「いつ・どんな不具合が見つかったか」「どのような対応を求めるか」を伝え、記録を残します。

4. 話し合いでまとまらない場合
– 住宅や不動産トラブルを扱う公的な相談窓口（消費生活センター、自治体の法律相談窓口など）を利用し、第三者の意見を聞きながら対応を検討しましょう。

感情的になって相手を責める前に、「誰に・何を・どの範囲で請求できるのか」を整理し、証拠と契約書をもとに冷静に進めることが、解決への近道になります。

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