遺産に不動産が含まれる場合、分割する方法は？

遺産に不動産が含まれる場合、分割する方法は？

ズバッと回答

• 詳しく解説
• ケース別の注意点
• 相談先の選び方
• 無料相談

詳しく解説

遺産に自宅や土地などの不動産が含まれる場合、主な分け方は次の4つです。

1. 現物分割
– 不動産そのものを相続人の誰かがそのまま引き継ぐ方法です。
– 例：長男が自宅を相続し、次男は預貯金を相続するなど、他の財産とのバランスで調整します。

2. 代償分割
– 不動産を1人が相続し、その人が他の相続人に「代償金（代わりのお金）」を支払って公平を図る方法です。
– 例：長女が自宅を相続し、その代わりに兄弟へ自分の貯金からお金を支払うなど。

3. 換価分割
– 不動産を売却して現金に換え、そのお金を相続人で分ける方法です。
– 「家には誰も住まない」「維持費が負担」という場合に選ばれやすい方法です。

4. 共有分割
– 不動産を相続人全員や一部で共有名義にする方法です。
– 例：兄弟3人で持分3分の1ずつにするなど。

これらは単独で使うだけでなく、組み合わせることもあります。
例えば、土地は売って換価分割、自宅は長男が代償分割で取得する、といった形です。

実際にどの方法を選ぶかは、
– 相続人の人数・関係性
– 誰がその不動産に住むのか・使うのか
– 不動産の価値（評価額）
– 他にどのくらいの遺産があるか
– ローンや固定資産税などの負担
などを総合的に考えて決めます。

また、どの方法にするかが決まったら、遺産分割協議書を作成し、相続登記（名義変更）を行う必要があります。これをしておかないと、将来の売却や担保設定などで大きな支障が出ます。

ケース別の注意点

不動産の相続でよくあるトラブルや注意点は次のようなものです。

1. 共有名義にした後に意見が割れる
– 共有分割は「とりあえず平等に」という理由で選ばれがちですが、売却や建て替え、賃貸に出すときなどに、共有者全員の同意が必要になる場合があります。
– 兄弟のうち1人だけが固定資産税や修繕費を負担し続け、不満がたまるケースもあります。

2. 不動産の評価額でもめる
– 「この家はいくらの価値があるのか」で意見が分かれることがあります。
– 不動産会社の査定額や、相続税評価額（路線価など）を参考にしつつ、複数の資料を見て話し合うことが大切です。

3. 代償金の支払いが現実的でない
– 代償分割を選んだものの、代償金を支払う側に十分な資金がなく、支払い条件でもめることがあります。
– ローンを組む必要が出てきたり、結局売却せざるを得なくなることもあります。

4. 売却を前提にしたのに、買い手がつかない
– 換価分割を選んでも、立地や建物の状態によっては、なかなか売れないことがあります。
– 売却価格が想定より下がり、「こんな値段なら売りたくない」と意見が割れることもあります。

5. 相続登記を放置してしまう
– 名義変更をしないまま年月が経つと、相続人がさらに増え、誰の同意を取ればよいのか分からなくなることがあります。
– 将来売ろうとしたときに、連絡の取れない親族が出てきて、手続きが進まなくなるケースもあります。

こうしたトラブルは、一度こじれると解決に時間と費用がかかるため、早めに整理しておくことが重要です。

相談先の選び方

不動産の相続は、「誰が住むのか」「維持費をどうするか」「将来売る可能性はあるか」を家族で率直に話し合うことから始めるのがおすすめです。

行動のステップとしては、
1. 相続人と遺産の全体像を把握する
– 戸籍などで相続人を確認し、不動産の登記簿や固定資産税の通知書で内容を確認します。

2. 不動産の価値と維持費を確認する
– 不動産会社の査定や、固定資産税額、修繕の必要性などを把握し、「持ち続けるか・売るか」を現実的に考えます。

3. 相続人全員で分け方の案を出す
– 現物分割・代償分割・換価分割・共有分割のどれが現実的か、複数案を出して検討します。

4. 話し合いが難しいと感じたら、早めに第三者に相談する
– 中立的な立場で話を整理してくれる専門家や公的な相談窓口を利用すると、感情的な対立を和らげやすくなります。

5. 方針が決まったら、書面と登記まできちんと行う
– 口約束だけで終わらせず、遺産分割協議書を作成し、法務局で相続登記を済ませておきましょう。

「どの方法が一番よいか」は家庭ごとの事情で変わります。自分たちだけで決めきれないと感じたら、早めに相談し、将来のトラブルを防ぐ方向で動くことが大切です。

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