共有名義の家を財産分与する際の分配方法は？

共有名義の家を財産分与する際の分配方法は？

ズバッと回答

• 詳しく解説
• ケース別の注意点
• 相談先の選び方
• 無料相談

詳しく解説

共有名義の家を財産分与するときは、まず「家の現在の価値」と「ローン残高」を確認するところから始めます。

1. 家の評価額とローン残高を確認する
– 不動産会社の査定などで、家の現在の売却価格の目安を出します。
– 住宅ローンが残っている場合は、残高を金融機関に確認します。
– 「家の評価額 － ローン残高」がプラスなら「財産」、マイナスなら「オーバーローン」として扱われます。

2. 分け方の基本パターン
(1) 家を売却して現金を分ける
– 家を売り、売却代金からローンを完済し、残ったお金を分けます。
– 分け方は、名義割合だけでなく、頭金をどちらが多く出したか、ローンをどちらがどれだけ払ってきたか、婚姻中の収入状況なども考慮されます。

(2) どちらか一方が家を取得する
– どちらかが家に住み続け、その人がローンを引き継ぐか、ローンを組み直します。
– もう一方には、その人の持ち分相当額を「代償金」として支払う方法がよく使われます。
– 代償金の金額は、「家の評価額からローンを引いた純粋な価値」を基準に、話し合いで決めます。

(3) 共有名義のままにする
– 子どもの学校の関係などで、しばらくはどちらかが住み続け、名義も共有のままにするケースもあります。
– その場合、「いつまで」「ローンや固定資産税は誰がどれだけ払うか」「将来売るときのルール」を書面で決めておくことが重要です。

3. 名義割合と実際の分け方は必ずしも同じではない
– 名義が「夫：妻＝2：1」でも、実際にはローンをどちらが多く払ってきたか、妻が家事・育児で働けなかった分などを考慮して、分け方が調整されることがあります。
– 結婚前の自己資金（親からの援助など）が多い場合は、その分を考慮して計算することもあります。

4. ローンが残っている場合の注意
– ローン名義人を変えるには、金融機関の審査が必要です。希望しても認められないことがあります。
– 離婚後も元配偶者と連帯債務・連帯保証のままだと、相手が払わないと自分に請求が来るリスクがあります。
– 「家を渡したから、ローンはもう関係ない」と思い込まず、銀行との契約上どうなっているかを必ず確認しましょう。

ケース別の注意点

よくあるトラブルとして、次のようなものがあります。

1. 「名義を抜いたつもり」が抜けていない
– 離婚協議書で「家は妻名義とする」と決めても、実際に名義変更登記やローンの名義変更をしていないケースがあります。
– 登記名義やローン契約がそのままだと、売却や借り換えのときに元配偶者の同意が必要になったり、ローンの督促が自分に来たりします。

2. 共有のまま放置して将来もめる
– 「とりあえず共有のまま」「子どもが成人するまでこのまま」として、細かい取り決めをしないままにすると、数年後に売却や建て替えの話が出たときに意見が割れ、話が進まないことがあります。
– その間も固定資産税や修繕費がかかり、「どちらがどれだけ負担するか」で再び争いになることもあります。

3. オーバーローンで身動きが取れない
– 家の評価額よりローン残高が多い場合、売ってもローンが完済できず、売却に金融機関の同意が必要になります。
– 「売れば何とかなる」と思っていたのに、追加で現金を用意しないと売れない、どちらも払えず延滞が始まる、といった事態もあります。

4. 代償金の金額でもめる
– 家に住み続ける側が「代償金は払えない」「そんなに高いとは思わなかった」となり、話し合いが決裂することがあります。
– 査定額が1社だけだと「その査定は安すぎる／高すぎる」と争いになりやすく、複数社の査定を取らないまま決めてしまうと後悔の原因になります。

5. 税金や将来の相続で問題が出る
– 共有のまま長年放置すると、どちらかが亡くなったときに相続人が増え、さらに共有者が増えて、売却や処分がほぼ不可能になることがあります。
– 代償金の支払い方によっては、贈与税など別の税金の問題が出ることもあり、税金面の確認をせずに進めるのは危険です。

相談先の選び方

共有名義の家の財産分与を考えるときは、「感情」だけでなく「数字」と「将来の見通し」を冷静に整理することが大切です。

1. まず自分で整理しておきたいこと
– 家の現在の評価額の目安（できれば複数の不動産会社に簡易査定を依頼）
– ローン残高・名義人・連帯保証や連帯債務の有無
– 頭金や購入費用を誰がどれだけ負担したか
– 今後どちらが家に住む可能性があるか、子どもの生活への影響

2. 話し合いのときのポイント
– 「売るか・住み続けるか・共有のままか」の3択をベースに、現実的に可能な案を出し合う
– ローンの借り換えや名義変更が本当にできるか、金融機関に早めに確認する
– 共有のままにする場合は、「期間」「費用負担」「将来売るときのルール」を書面にしておく

3. 専門的な確認が必要になりやすい場面
– ローンが多くて売却しても完済できないとき
– 代償金の金額や支払い方法で折り合いがつかないとき
– 名義変更やローンの扱い、税金（贈与税・譲渡所得税など）が心配なとき

こうした場合は、一人で抱え込まず、早めに公的な相談窓口や法律・税金・不動産の専門知識を持つ機関に相談し、具体的な数字を見ながらアドバイスを受けると安心です。感情的な対立が深まる前に、「どの方法が一番リスクが少なく現実的か」を第三者の意見も参考にしながら検討していきましょう。

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