2026年2月13日
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相続で不動産を共有名義にするデメリットは？
相続で不動産を共有名義にするデメリットは？
相続について教えてください。
相続で不動産を共有名義にするデメリットは？
ズバッと回答
相続で不動産を共有名義にすると、売却や活用のたびに全員の同意が必要になり、意見が割れると身動きが取れなくなるのが大きなデメリットです。将来の売却・建て替え・担保設定などでトラブルになりやすく、相続人が増えるほど問題は複雑になります。
詳しく解説
共有名義は「とりあえず平等に分けたつもり」でも、あとから大きな足かせになることが多いです。
相続で不動産を共有名義にすると、相続人それぞれが持分（持ち分）を持つ形になります。一見「公平」で便利そうですが、次のようなデメリットがあります。
1. 売却・活用のたびに全員の同意が必要
– 不動産を売る、建て替える、賃貸に出す、担保に入れるなど、重要なことは原則として共有者全員の同意が必要です。
– 1人でも反対すると話が進まず、売り時を逃したり、老朽化しても建て替えできないことがあります。
2. 共有者が増えるほど話がまとまらない
– 共有者の1人が亡くなると、その持分がさらに次の相続人に分かれ、共有者がどんどん増えていきます。
– いとこ・はとこなど、ほとんど付き合いのない親族まで共有者になり、連絡が取れない・同意がもらえない状態になりがちです。
3. 管理や固定資産税の負担で揉めやすい
– 固定資産税や修繕費を誰がどれだけ負担するか、住んでいる人と住んでいない人で不公平感が出やすいです。
– 草刈りや建物の維持管理を誰がするのか決まっていないと、「自分ばかり負担している」と不満がたまり、関係悪化の原因になります。
4. 共有者の1人の事情に全員が振り回される
– 共有者の1人に借金があり、持分が差し押さえ・競売にかかると、知らない第三者が共有者として入ってくることもあります。
– 離婚や生活苦など、各共有者の事情によって「今すぐお金に換えたい」「売りたくない」と意見が分かれ、調整が難しくなります。
5. 将来の相続でさらに複雑化する
– 「親の代で共有」「そのまま子どもの代へ」と先送りすると、世代が変わるたびに共有者が増え、誰がどのくらい持っているのか把握できない状態になりがちです。
– 結果として、使われない空き家・空き地になり、売ることも処分することも難しい「負動産」になってしまうことがあります。
このように、共有名義は「今は仲が良いから大丈夫」と思っていても、時間がたつほど問題が表面化しやすい仕組みです。
ケース別の注意点
共有名義にするときは、「今」ではなく「10年後・20年後」をイメージしておくことが大切です。
共有名義で起こりがちなトラブルや注意点には、次のようなものがあります。
1. 兄弟で共有した家が売れないケース
– 親の自宅を兄弟3人で共有にしたところ、数年後に1人が遠方に転勤し、もう1人はその家に住み続けたいと主張。
– 売却したい人と住み続けたい人で対立し、話し合いが長期化。固定資産税や修繕費の負担でも揉め、兄弟関係が悪化した例があります。
2. 空き家になっても処分できないケース
– 共有者全員が別の場所に住んでいて誰も住まないまま放置。
– 建物が老朽化して近隣から苦情が出ても、解体費用の負担で意見が割れ、解体も売却も進まないまま「管理不全な空き家」になってしまうことがあります。
3. 連絡が取れない共有者がいるケース
– 共有者の1人が海外に移住、または音信不通になり、重要な手続きに必要な同意が取れない状態に。
– 売却や担保設定ができず、資産として活用できないまま年月だけが過ぎてしまうことがあります。
4. 次の相続でさらに共有が細分化されるケース
– 兄弟2人で共有していた土地が、それぞれの子どもたちにさらに分かれ、共有者が一気に10人以上に増加。
– 誰が代表して管理するのか、誰に連絡すればよいのか分からず、話し合いの場を持つことすら難しくなります。
5. 「持分だけ売る」ことで第三者が入り込むケース
– 共有者の1人が自分の持分だけを投資会社などに売却し、知らない第三者が共有者になることがあります。
– その第三者が「早く売却して現金化したい」と強く主張し、他の共有者との間で対立が深まることもあります。
こうしたトラブルは、一度共有名義にしてしまうと、解消するのに多くの時間と手間、費用がかかることが多い点に注意が必要です。
相談先の選び方
相続で不動産をどう分けるかを考えるときは、「とりあえず共有にする」のではなく、将来の管理や処分まで見据えて決めることが重要です。
具体的には、次のような行動を検討してみてください。
1. 共有を避ける選択肢をまず検討する
– 誰か1人が不動産を相続し、他の相続人には預貯金や代償金（現金での支払い）で調整する方法があります。
– 不動産を売却して現金にし、そのお金を分ける「換価分割」も選択肢です。
2. どうしても共有にする場合はルールを決めておく
– 管理担当者（代表者）を1人決める
– 固定資産税や修繕費の負担割合と支払い方法
– 将来売却するかどうか、どんな条件なら売るか
– 連絡方法（メール・グループチャットなど）
これらを口約束ではなく、できれば書面にしておくとトラブル予防になります。
3. 不動産の価値と維持コストを冷静に確認する
– 不動産会社などに相談し、売却した場合のおおよその価格を把握する
– 固定資産税、修繕費、将来の解体費など、長期的な負担も見積もる
4. 家族だけで決めきれないときは早めに第三者に相談する
– 相続や不動産に詳しい窓口（自治体の無料相談、専門家への相談窓口など）を活用し、選択肢やリスクを整理してもらうと判断しやすくなります。
共有名義は一度決めると後から解消するのが大変です。「今の関係性」だけでなく、「将来の家族構成や生活の変化」もイメージしながら、できるだけシンプルで管理しやすい形を選ぶことを意識しましょう。
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