中古住宅購入後に雨漏りが発覚…売主と不動産会社にどこまで責任を求められる？｜不動産トラブルの無料相談事例

ご相談内容

今年の春に中古住宅を購入した者です。入居してしばらくは特に問題もなく暮らしていたのですが、先日の大雨の際に、2階の天井から雨漏りがしていることに気付きました。購入前の内見のときには雨の日ではなかったこともあり、雨漏りには全く気付けませんでした。

売買契約書を見直してみると、「現況有姿での引き渡し」「瑕疵担保責任は免責」といった文言があり、素人の私には、これでは売主や不動産会社に責任を求めるのは難しいのではないかと不安になっています。ただ、不動産会社からは「特に大きな不具合は聞いていない」と説明されており、雨漏りのような重大な不動産トラブルがあるなら、事前に教えてほしかったという思いもあります。

修理業者に見てもらったところ、雨漏りは今回に始まったものではなく、以前からあった可能性が高いと言われました。もし売主が過去に雨漏りを知っていたのに告知していなかったとしたら、告知義務違反にあたるのではないかとも考えています。

このような中古住宅の不動産トラブルの場合、売主や不動産会社にどこまで責任を求めることができるのでしょうか。また、今後どのような証拠を集め、どのような流れで交渉や相談を進めていけばよいのか、具体的なステップを教えていただきたいです。

「不動産トラブル」悩み解決の3ステップ

• 【ステップ１】契約書・重要事項説明書・やり取りの内容を整理する
• 【ステップ2】雨漏りの状況と原因を専門業者に確認し、証拠を残す
• 【ステップ3】売主・不動産会社への連絡と、専門家への相談を検討する

ステップ1.契約書・重要事項説明書・やり取りの内容を整理する

まずは、今回の不動産トラブルの前提となる「契約内容」と「説明内容」を明確にすることが大切です。

1. 売買契約書の確認
・「瑕疵担保責任」「契約不適合責任」に関する条項を読み直し、免責の範囲や期間を確認します。
・「現況有姿」と書かれていても、全ての責任が完全に免除されるわけではなく、隠れた重大な欠陥や、故意・重過失による不告知があった場合には、争いの余地が残ることがあります。

2. 重要事項説明書の確認
・雨漏り、シロアリ、構造上の問題、過去の修繕履歴などについて、どのような説明がされていたかをチェックします。
・「雨漏りなし」「不具合の申告なし」などの記載があるかどうかも重要なポイントです。

3. 売主・不動産会社とのやり取りの整理
・内見時の説明内容を思い出し、メモにまとめます。
・メールやメッセージ、広告チラシなど、物件の状態について触れている資料があれば保管しておきます。

この段階では、責任を追及するというよりも、「どのような前提で契約したのか」「どこまで説明されていたのか」を客観的に整理することが目的です。後の交渉や専門家への相談の際に、これらの資料が重要な判断材料になります。

ステップ2.雨漏りの状況と原因を専門業者に確認し、証拠を残す

次に、雨漏りという不動産トラブルの実態をできるだけ客観的に示せるよう、証拠を集めておきます。感覚的な「困っている」だけではなく、「いつから・どの程度・どのような原因で起きているのか」を示せると、売主や不動産会社との話し合いがしやすくなります。

1. 写真・動画で記録する
・雨漏りしている箇所、天井や壁のシミ、床の濡れ具合などを、日付が分かる形で撮影しておきます。
・雨の日と晴れの日の状態の違いも記録しておくと、後から説明しやすくなります。

2. 修理業者の診断書や見積書をもらう
・すでに業者に見てもらっているとのことなので、「いつ頃からの雨漏りと考えられるか」「構造的な欠陥が原因か」「過去に補修した形跡があるか」などを、可能な範囲で書面にしてもらえると有用です。
・修理費用の見積書も、損害額を示す資料として役立ちます。

3. 過去の雨漏りの有無を探る
・近隣住民に、以前から雨漏りの話を聞いたことがないか、さりげなく確認してみる方法もあります。
・もし売主が過去に修理を依頼していたことが分かれば、売主が雨漏りを知っていた可能性を補強する材料になります。

これらの証拠は、売主や不動産会社が雨漏りの存在を知っていたかどうか、また、どの程度の修理費用が必要かを検討するうえで重要です。後から不動産トラブルを整理する際にも役立つため、できるだけ早い段階で記録を残しておくことが望ましいです。

ステップ3.売主・不動産会社への連絡と、専門家への相談を検討する

契約内容と雨漏りの実態がある程度整理できたら、売主や不動産会社に状況を伝え、対応を相談していきます。同時に、不動産トラブルに詳しい専門家への相談も検討すると安心です。

1. まずは書面やメールで事実を伝える
・電話だけでなく、メールや書面で「いつ、どこで、どのような雨漏りが発生しているか」「業者の診断内容」「修理費用の見積もり」などを整理して伝えます。
・感情的な表現は避け、事実と希望（修理費用の一部負担を求める等）を簡潔に記載します。

2. 売主・不動産会社の反応を確認する
・売主が雨漏りの存在を知っていたかどうか、不動産会社がどのような説明を受けていたかなど、相手側の認識を確認します。
・話し合いで修理費用の一部負担や、何らかの和解案が提示されることもあります。

3. 不動産トラブルに詳しい専門家に相談する
・話し合いが難航したり、相手が一切の責任を否定している場合は、不動産トラブルに詳しい弁護士や、各地の消費生活センターなどに相談することを検討します。
・契約書や重要事項説明書、業者の診断書、やり取りの記録を持参すると、より具体的なアドバイスを受けやすくなります。

4. 交渉や法的手続きの可能性を検討する
・専門家の助言をもとに、売主の告知義務違反や契約不適合責任を主張できるかどうか、修理費用の負担割合をどう考えるかなどを整理します。
・必ずしも裁判になるわけではなく、内容証明郵便を送って交渉したり、調停などの手続きを利用して話し合いによる解決を目指すケースもあります。

このように段階を踏んで進めることで、感情的な対立を避けつつ、不動産トラブルとしてどこまで主張できるのかを冷静に判断しやすくなります。

まとめ

• 中古住宅の購入後に雨漏りが発覚する不動産トラブルでは、まず契約書や重要事項説明書を確認し、どのような前提で契約していたのかを整理することが重要です。そのうえで、雨漏りの状況を写真や動画、業者の診断書・見積書などで記録し、客観的な証拠を集めておきます。
  
  次に、売主や不動産会社に対して、事実関係と希望する対応を冷静に伝え、相手の認識や対応方針を確認します。話し合いだけで解決が難しい場合や、責任の有無が判断しづらい場合には、不動産トラブルに詳しい弁護士や公的な相談窓口に早めに相談することで、自分のケースでどこまで請求できるのか、どのような解決方法が現実的かを検討しやすくなります。
  
  不動産トラブルは専門的な用語や法律が絡み、個人だけで対応しようとすると不安になりがちです。段階的に事実を整理し、証拠を残しながら、必要に応じて専門家の力を借りることで、納得感のある解決に近づける可能性が高まります。

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